土地流轉信托：信托新戰場

此前的制度紅利在迅速消退，迷你倉最平回歸信托本質是信托業不得不走的一著棋高談 熊靜蕾[ 這一塊的資金缺口在70%左右，而通過土地流轉信托，它們也可以解決融資問題。另外，土地流轉信托包含了兩個部分，一部分是圍繞土地承包經營權的流轉，一部分是圍繞農業產業公司的融資 ] 在銀信合作和房地產信托之後，或許土地流轉信托會成為信托公司搶佔的第三個戰場。10月中信信托與安徽省宿州市埇橋區政府合作正式成立了國內第一隻土地流轉信托計劃之後，國內陸續有多家信托公司表示希望布局土地流轉信托這一全新市場。信托走進土地流轉信托介入農村土地流轉與之前農村土地流轉模式最大的不同，就是在農村土地流轉的過程中引入信托公司。"中信·農村土地承包經營權集合信托計劃 1301期"是中信信托與安徽省宿州市埇橋區政府合作的項目。產品的持續期限為12年，涉及集體用地超5400畝。中信信托是目前在土地流轉領域產品設計最成熟的公司。早在三年以前，中信信托董事長蒲堅就開始研究土地流轉信托模式，還著有《解放土地——新一輪土地信托化改革》一書，在他的主導下，中信信托開了土地流轉信托的先河。信托的介入讓農村土地流轉更加規範和高效。之前農村土地雖然也有流轉，不過一些問題始終難以解決。此前土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓等方式流轉，在這幾種土地流轉形式中主要涉及農戶、農業企業或者農業大戶兩個角色。政府盡管成立了土地流轉中介服務機構，但是只能做些信息服務。由於信息不對稱，企業擔心農戶違約，而農戶又對企業不信任，企業還要聯繫多戶農戶。這種流轉形式並不正規，甚至還有很大比例是口頭約定土地流轉，沒有正規合同。土地流轉信托則解決了這些問題，首先，以契約形式規範了土地流轉的形式，明晰了法律關係；第二，保障了農戶、農業企業等多方參與方的利益。第三，重新整合了農村土地經營權，使得土地資源的開發效率提高，項目整合能力變強，使得土地的集約化經營變得可能。土地流轉信托通常是將農用地的土地承包經營權、集體建設用地使用權以及宅基地使用權等農村土地使用權作為信托財產，委托給信托公司進行經營管理，並實現土地受益權的標準化和憑證化，農民可以憑證定期領取收益，其目的是實現農村土地流轉。例如，在"中信·農村土地承包經營權集合信托計劃 1301期"，就是把農民的土地使用權委托給中信信托，中信信托把土地委托給安徽帝元現代農業投資有限公司對土地進行整理、出租、運作，實現土地增值，而農民也可以從中取得收益。"在不改變土地所有權和承包經營權的基礎上，完善農村土地所有制，構建土地看護人制度，實現農村土地的可持續利用，農民能分享市場化的成果。"中信信托董事長助理周萍告訴第一財經日報《財商》記者。農戶、產業公司和信托公司三方取益總而言之，土地流轉信托就是在保持原有權利不變的情況下，由農業公司負責統一經營，農戶、農業公司和信托公司三方都可以從中取得收益。農村土地制度的僵化亟待改革，而信托財產隔離的制度正好有助于實現土地歸集，有利於實現農業現代化，並推進城鎮化的進程。"比如同樣一塊地，按照原先的種植方法種植水稻，利潤十分有限，而如果我們發現它適合種植葡萄，那麼就找到適合的農業公司集中運營，還可以開發下游的產業鏈，做成葡萄酒，那迷你倉這塊土地產生的經濟效益就大幅提升了。所以土地流轉信托能夠全面提高農業生產效率，這樣農民也可以更大程度地分享現代農業帶來的收益。"周萍告訴記者。在"中信·農村土地承包經營權集合信托計劃 1301期"中，涉及農戶、政府，中信信托，農業產業公司四個關鍵人。農戶、中信信托、農業產業公司都能夠從中取得收益。首先，農戶持有的每一畝土地承包經營權對應一萬份信托單位，每年按照信托單位份額取得收益。而農民的收益包括三個方面，一塊是基本的租金收入；一塊是土地經營取得的超額利潤，他們可以取得土地增值利潤的70%；第三部分是農民參與土地流轉信托之後，解放了農民的勞動力，他還可以通過打工取得一部分打工收入。"基本地租收入，信托計劃是按照1畝地每年1000斤國標三等小麥的價格界定。這個價格其實是根據每年小麥市價波動的，也體現了對農民利益的保障。"周萍告訴記者。對於信托公司來說，可以取得土地經營增值中的收入分成。"其實相當于信托公司參與到了目前最朝陽的產業——現代農業中來。我們本身也非常看好這一塊的產業發展。"周萍告訴記者。對於農業產業公司，農民的地租是其需要付出的成本，但是它也可以取得土地經營增值的部分收入。不僅如此，農業產業公司還可以通過信托計劃獲得融資。"對於農業產業公司來說，他們過去取得貸款是非常困難的，他們的資產主要是農作物等土地附著物，但是這些資產不能作為抵押資產，所以對農業產業公司來說，融資是一大難題。經過我們的測算，這一塊的資金缺口在70%左右，而通過土地流轉信托，它們也可以解決融資問題。另外，因為中信集團的旗下平台公司本來就有從事農業相關產業的，我們還可以提供信息和技術方面的支持。"周萍告訴記者。也就是說，土地流轉信托包含了兩個部分，一部分是圍繞土地承包經營權的流轉，一部分是圍繞農業產業公司的融資。至於後者，又包括資金需求方——農業產業公司和出資方。中信信托方面表示，具體有哪些資金方來參與土地流轉信托尚未確定。此前有財經媒體報道稱，中信信托目前並沒有考慮公開募集資金。挑戰在於沒有農業生產經驗和不夠草根大資管時代，券商、基金等其他金融機構已經在步步搶奪信托公司原有業務。信托公司此前的制度紅利在迅速消退。可以說，回到信托本質本身是信托業不得不走的一著棋。而農村土地市場顯然是一塊未經開墾的處女地。"一旦政策放開，土地真正流轉開來，市場需求量巨大。"土地流轉中介服務商土流網CEO伍勇說。伍勇預測農村土地市場至少有100萬億的總規模。然而，在少數信托公司試水土地流轉信托之後，絕大多數的信托公司其實還沒有完全跟上行業的新步伐。在伍勇看來，信托公司從事農村土地流轉最大的挑戰在於其沒有農業生產經驗和"不夠草根"。信托公司本身以盈利為目的，而農業項目周期長、回報低等特點，會讓之前從未介入過這一市場的信托公司望而卻步。例如，中信信托這次推出的信托計劃周期就長達12年之久。所以相當多的信托公司目前還處於市場調研階段，付出實際行動者少之又少。蒲堅日前接受媒體採訪時表示，服務商可能出現天災影響土地的產值大幅下滑，引入的經營方突然去世甚至惡意跑路等經營風險，信托公司只有研究出屏蔽這些風險的方法，信托流轉的模式才能成為一種普遍的、為人所接受的模式。getty圖儲存