日本泡沫破裂是面鏡子 產銀聯姻慎之又慎

地產與銀行走得太近，mini storage有利必有弊：首先兩個行業現在都屬於高風險，結合之後風險倍增；其次，地產商若想借機獲得融資便利，恐對銀行資產質量不利；地產商想藉銀行平台推行資產證券化產品，惟中國市場未必成熟。專家提醒，對此的監管、企業自律和透明度的要求應該相應提高，才能防患於未然。香港商報記者李逸嘉 產銀聯姻方興未艾 銀行和地產商眉來眼去已久。合生創展、僑鑫集團、北京城建投、珠海華發、香江集團、世紀金源均有參股銀行。有房企甚至入股多家銀行，比如綠地集團先後入股遼寧盤錦商業銀行、錦州銀行、上海農村商業銀行、呼和浩特市商業銀行，同時設立小額貸款公司。萬科入股徽商更是把產銀聯姻推向高潮，讓很多人對「產銀聯姻」抱有幻想。但是別忘了，日本的房產派對也是自80年代起舞，90年代初期趴下，到現在還沒有爬起來，連帶經濟至今一蹶不振。 日本經驗足以警醒 在日本，企業間的相互持股現象特別明顯，日本的銀行與企業之間、母公司與子公司之間、協作企業之間和業務往來密切的企業之間大都相互持股。當地產泡沫爆破的時候，銀行無可避免地面臨危機。一榮俱榮，一損俱損。 「我解讀三中全會的信息，是允許多種資本進入壟斷性產業，包括銀行，這是機會。但是處理不當，會埋下隱患。」申銀萬國(香港)副總經理白又戈說。 日本的教訓只是揭露了財務投資層面的風險。但白氏認為，管理層面的干涉是更要命的。地產公司切不可以為，大股東就有話事權，理所當然地拿�數。 大股東更要自律 萬科董秘譚華傑曾公開表示「認購徽商銀行望發揮協同效應，幫助公司(萬科)率先向客戶提供國內領先的社區金融服務，提升公司在全面居住服務方面的競爭力。」 首先，大股東是否可以要求銀行為自己的客戶作出「率先」或優先的服務，有待商榷。其次，如果「競爭力」所指的是比其他銀行更低的貸款利率，那就更有問題。白氏指出，如果大股東就可以拿到更低的利息，那麼勢必會對銀行資產帶來風險，以及損害銀行小股東的利益。 self storage 香港兩大經濟支柱：金融和地產就沒有發現明顯的互相參股，這也從很大程度上穩定了香港經濟。中銀香港經濟研究處高級研究員王春新指出，參股不是不行，但銀行應該堅守底線，對於貸款流程有明確的標準，銀監會也要提防「利用近親關係拿到低息貸款」的苗子出現。另外，參股的企業要有高度自律，明白大股東不等於可以干涉銀行管治。 銀行不宜離股市太近 日本的房產泡沫中，大量銀行資金進入股票市場也成為推動股市上漲的主要動力之一。股票和債券融資成本比銀行貸款低，導致銀行資金大量閒置，於是也將資金投入股票市場。繼而燃起了資產管理熱，他們用高收益率吸引了企業和個人投資者的大量資金，年回報率甚至超過50%。但在股票泡沫破滅後，血本無歸，銀行、證券公司、個人都是輸家。 日本例子告誡我們，銀行離股市太近，容易引火上身。但好在，80年代還沒有資產證券化，這只是小部分有錢人和銀行的狂歡。現在金融工具如此發達，資產證券化已經將風險變成理財產品轉嫁到每一個渴望獲利的人身上。他可能是退休婆婆，也可能是目不識丁的雜貨郎。若不控制系統風險，涉及面只會更廣，老百姓更慘。 資產證券化尚需論證 「地產入主銀行，動機之一是向拓寬融資渠道，開發地產金融產品，例如房託、債券，盤活固定資產。」凱銀國際執行董事林展明告訴記者。以萬科為例，商業儲備用地就高達700萬平方米，且大部分商業商舖是萬科自己持有。如果這些資產最終打包上市，可以形成相當可觀的利潤。 但是，中國的資產證券化尚未到時機。本報記者曾經在2007年做過一份「中國資產證券化可行性報告」的研究，中國並不具備標準化的信用評估體系，如果資產證券化是建立在一個混沌的體系，風險無法估量。 如果內地真的要推行資產證券化，宜多借鑒香港經驗。例如領匯REIT-S，並非涵蓋大體量的房地產綜合體，而是一堆社區小商舖，打包這些社區商業資產並上市，以19億港元籌資到200億港元，將社會服務、基礎配套、生活幸福指數過渡到金融產品。迷你倉