新鴻基：百億地王不懼資金風險

　　9月5日，迷你倉2013年國內總價"地王"在上海誕生。　　新鴻基地產全資附屬公司威萬國際投資有限公司，以217.7億元人民幣總價，擊敗�基-九龍倉聯合體，奪下徐匯區徐家匯中心項目地塊。這一成交總價僅次于2009年廣州亞運城地塊，是國內土地拍賣史上第二高價。　　新鴻基近年來不斷加強對內地的投資力度，明確將內地一線城市、核心商圈作為發展重點。樓市調控沒有影響到新鴻基的凌厲攻勢。最後一塊黃金地　　徐家匯中心將成為新鴻基在上海的第7個項目。　　新鴻基與�基-九龍倉聯合體一直"廝殺"到地王出讓的最後關頭。9月5日上午，新鴻基以2000萬元的微弱優勢奪下這"上海灘最後一塊黃金地"，成交價217.7億元，折合樓板價3.7萬元/平方米，溢價率為24.2%。　　新鴻基迅速對外發佈官方聲明稱："徐家匯中心項目位於上海徐家匯商圈的核心地帶，毗鄰徐家匯地鐵站，為三條地鐵線的交匯處，具有完善的交通配套，人流暢旺。"　　徐家匯中心項目地塊面積超過9.9萬平方米，地上總建築面積約58.4萬平方米。新鴻基計劃興建集寫字樓、商場及酒店于一身的綜合項目，初步用途比例分別為寫字樓約占70%，商場及酒店約占30%。　　新鴻基主席兼董事總經理郭炳江對這一項目公開評價道："成交價格合理，符合公司及股東整體利益。" 公司公告稱，35.5億元的保證金已經支付。而拍地款會以公司內部及外部資源，包括適當的銀行借款來繳付。　　拍地之前上海地產界一直認為，如此天價的項目，唯房企聯合體方有實力開發，但新鴻基內部人士曾對外表示，尚無引入合作方的意願。　　一家港資參股的房企高管告訴《中國經營報》記者，徐家匯是上海五大商圈之一，重要性與南京西路、陸家嘴等商圈不相上下。在徐家匯商圈，多家港資房企都早早進入，�基兆業、�隆地產都有非常成熟優質的項目，而港資房企"大佬"之一的新鴻基卻在徐家匯一片空白，未免有些尷尬。　　新鴻基有意擠入徐家匯區域，而更關鍵的在於，上海市政府方面也願意在多家港資房企間作出平衡，對新鴻基拿地是比較滿意的。　　記者獲悉，徐家匯中心將成為新鴻基在上海的第7個項目，目前新鴻基在上海有國金中心、環茂廣場、中環廣場、濱江凱旋門等6個項目。其中大部分為商辦項目，少部分為住宅。投資內地主要城市　　內地二三線城市市場不是新鴻基的重點。　　在對外發佈的官方新聞稿中，新鴻基主席兼董事總經理郭炳聯明確表示："集團對內地經濟的長遠前景充滿信心""今次購入地塊貫徹集團投資內地主要城市的策略。"　　內地、主要城市、核心商圈，成為近年來圍繞新鴻基的關鍵詞。　　 "上海的城市發展日趨成熟，且房企競爭對手�多，在城市中心獲得土地是比較難的。但和紐約、倫敦等國際大都市類似，上海的城市中心一直在發展，陸續有新的地塊出售。" 鐵獅門公司高級董事總經理兼中國區主管Ryan Botjer這樣評論上海市中心的土地市場。　　新鴻基敢於出此天價，另儲存部分籌碼來自"資源"。2010年竣工的上海陸家嘴國金中心（IFC）據稱出租情況和資金表現均良好。　　2013年8月，新鴻基在上海淮海路的環茂廣場（iapm）開始試營業。當時新鴻基地產租務總經理馮秀炎向記者表示，與租戶多年來的關係是新鴻基在上海發展倚賴的因素之一。iapm商場從地下二層到地上六層，帶入了238個國際品牌，當中有一成是首次進駐中國市場，有一成半為首度進駐上海。新鴻基在香港經營多年，與這些品牌彼此熟悉。　　2013年初，新鴻基發展（中國）有限公司董事鄧維聰對媒體透露，新鴻基在南京、無錫、蘇州、杭州等地的項目都在開工階段。在上海重點開發高端項目，廣東、成都片區也都有項目布局。　　鄧維聰明確表示，新鴻基在投資上會更積極，投資將集中在熟悉的城市，如上海、廣東、北京，而內地二三線城市市場不是新鴻基的重點。不懼資金風險　　地王項目向來命運坎坷，很多問題都因資金而起。　　"徐家匯中心項目很大，除地塊外後續成本或也將在100億元人民幣以上，如此高的單體投入，將大大拉長項目投資的回報周期。"21世紀不動產分析師羅寅申評論道。　　早在地塊出讓落定之前，業界即表達出對接手房企資金鏈的擔心。同策咨詢研究中心總監張宏偉評論認為，超過200億元的拿地資金，將會對企業資金周轉帶來很大壓力，即使有很好的融資渠道，也非易事。　　對這一地塊，上海官方文件要求，不小于60%的總建築面積應保持有10年以上，其餘建築物原則應整棟出售。支付全部出讓價款後，完成投資開發總額25%以上，方可進行股權轉讓。投資回報周期或將非常漫長，對房企資金實力的考驗可見一斑。　　地王項目向來命運坎坷，很多問題都因資金而起。　　在上海，規模僅次于徐家匯中心項目的外灘8-1地王項目，最初以92億元的總價被上海證大、複星國際、綠城中國以聯合體的方式拿下，但隨後上海證大出現資金問題，項目被SOHO中國部分接手，此事隨後演變成上海地產界的一場至今尚未了斷的官司。　　新鴻基官方文件披露，截至2012年12月31日，新鴻基持有銀行存款及現金115.51億港元。"集團財政狀況穩健，維持低借貸水平並擁有充裕的流動資金。"　　新鴻基稱，近期就上海環茂廣場一份27億元人民幣的銀團貸款再融資獲得市場歡迎，公司還列舉了金額數億元的多項債券融資，並稱"集團一直在香港地產公司之中獲得最高信貸評級"。　　然而對於記者提出的，新鴻基如何準備徐家匯中心項目資金、是否有意引入合作方以及融資計劃等問題，截至發稿前尚未獲得回複。　　可以肯定的是，新鴻基近年來一直在平衡香港與內地業務的比例。2007年之前，新鴻基對外界宣稱的內地及香港資產配置比例是1︰9，而2012年新鴻基地產高管透露，新鴻基內地與香港投資比例約3︰7。　　新鴻基在公告中表示，內地致力繼續推進城鎮化，改革經濟及提升基建，將令來年經濟增長有所提升。"集團對內地的長遠經濟前景充滿信心。"新蒲崗迷你倉