楼价贵得有道理

左右楼价的因素有两大堆，儲存一是楼外的，一是楼内的。楼外因素以人口、收入、利率的影响力最大。化繁为简，楼外因素便变成如下买楼口诀：「地点，地点，地点」，人和钱不断涌入便是买楼好地点。至于楼内因素的荦荦大者不外是地价和建筑费二端，后者更往往成为一地楼价之决定性因素。　　香港楼市周期明显，这往往泯灭了楼价长期只升不降之本质。要明此本质只能看跨越两个周期之楼价。里昂证券去年四月十九日发表的报告称，新纪元首十年（二○○○年至二○一○年）本港平均楼价上升六成六，期间便经过大跌、回稳、回升、调整、大升的历程。这是香港有房地产市场六十年的缩影。是甚么推动本港楼价长期上升呢？是建筑费。本报去年三月三十日报道李嘉迷你倉的估计说：「本港建筑费过去四、五年增一倍，中小型楼的建筑费几为楼价之一半。」香港不但私人楼建筑费昂贵，公共工程的建费更贵。《华尔街日报》今年九月十一日写数大赶工的建设，包括高铁及港铁、邮船码头及机场，以及据称是全球最长的跨海大桥，因此未来政府每年要花的公共工程建费都超过七百亿港元，是过去五年平均的三倍多。文章引顾问行的数据，本港二○○六年至今建费已升六成半。　　结论是住房早买有着数。这在美国也适用，虽然美国推动屋价的因素不同：一是新屋愈起愈大，由一九七四年新屋平均一千六百方呎至今年的二千六百方呎，另一是屋地涨价，过去一年全美屋地平均涨四成，三藩市更涨八成。无论是内外因素推动，楼价总是跑赢人工。儲存倉