廣州版

過去6年，迷你倉內地銷售額漲24倍，但6年總額也只夠買"半塊地王"正當內地�多房企大幅調高2013銷售目標時，新鴻基地產卻因為香港深陷調控泥潭而罕見地下調售樓目標；正當李嘉誠拋售內地物業轉戰歐洲時，新鴻基地產卻以217 .7億元拿下了今年全國總價地王。對於一個在土地市場上向來謹慎的港企，新鴻基地產此次在內地擲下重金，是否意味著在香港本土市場受到調控抑制的背景下，將加速內地的擴張步伐。地王，是其內地6年賣樓收入的兩倍內地�多千億房企，但是很少房企會耗近一年賣房收入去拿地，更何況只是拿一塊地。而剛剛過去的9月5日，新鴻基地產透過全資附屬公司威萬國際以217.7億元，競得了上海徐家匯中心項目地塊。217.7億元的地價是什麼概念？在中國地產史上，這個拿地價格僅次于2010年廣州亞運城地塊的255億元。不過亞運城地塊當年是由多家房企聯合拿地，新鴻基此次拿下的地王，則是歷史上單個開發商拿地的總價地王。217.7億元人民幣對於港企新鴻基而言，又是什麼概念？上海同策咨詢研究部總監張宏偉表示，其實從資金實力而言，內地房企並不比港資差，已經有多家千億房企，而港資房企很少有這麼大規模的。南都記者查閱資料發現，新鴻基地產在過去6年內地的總銷售額為142.21億港元。2011-2012財年在香港和內地的銷售物業總額為380億港元，其中內地約60億港元。而此次徐家匯地王的地價折合港幣約276億，這也就意味著，這個地王總價相當于新鴻基6年內地銷售收入的兩倍；如果延續2011-2012財年的銷售額，新鴻基內地未來5年的銷售額才能抵回這一塊地的地價。6年，內地銷售額漲了24倍未來5年銷售額才能抵回一塊地的地價？顯然這不會是新鴻基高層打的算盤。南都記者查閱新鴻基地產近十年來的年報看到，2007年以前年報中還表述"主力發展本港物業"，並且財報中也不會將內地市場進行單獨分析；而2012年年報中，關於中國內地地產業務的內容已經長達8頁之多，並稱"集團將繼續在內地尋求發展機會"。這整個變化前後不過6年的時間。同樣在這6年的時間里，新鴻基地產每年在內地的物業銷售額從2.5億港元，一路攀升到了60億港元，漲了整整24倍；而同期新鴻基在自己的大本營香港，物業銷售額則從183億港元增長至320億港元，漲了不到一倍。近期，新鴻基高層在內地的多次新聞發佈會上都會強調"經過多年的耕耘，新鴻基在內地將迎來收穫的季節了"。不過盡管這些年來在內地的發展迅速，但是60億港元的年銷售額在內地而言顯然算不上"大巫"，同時新鴻基在內地的拿地策略也向來略顯保守。"新鴻基在內地拿地比較保守，但一出手都是大手筆。"一名業內人士透露，早些年新鴻基規定內地投資比重占集團資產不超10%，限制了其發展，不過這兩年這一策略已有所調整，變成3：7。記者瞭解到，新鴻基地產在內地市場主要集中在華北、華東和華南三大板塊。2005年6月，新鴻基以31.85億元的價格拿下上海濰坊新村地區頂級濱江地塊，在當時創下了上海土地實施公開招、拍、掛出讓方式之後的最高出讓總價。不過除此之外，這家港企巨頭在土地拍賣市場上極少現身。即便是在最靠近香港的華南地區，新鴻基開發的諸多項目如廣州的獵德項目、林和項目、宏城廣場項目、佛山瀾石項目，基本都是舊改或者合作的項目，而不是單槍匹馬在土地招拍掛市場上拍回來的。3 .7萬樓面價不算高，周邊樓價達6萬"我們實力是有的，但之前我也沒想到集團會拿那麼多錢在內地拿下一塊地。"在新鴻基拿下徐家匯地王之後，新鴻基廣州一位員工向記者感嘆。對於拿下這塊地王，新鴻基也很快通過通稿的形式向媒體回應。新地主席兼董事總經理郭炳江表示，徐家匯地塊位置優越，極具發展潛力。"我們對投得項目感到非常高興，成交價格合理，符合公司及股東的整體利益。"而新地主席兼董事總經理郭炳聯也表示："集團對內地經濟的長遠前景充滿信心，上海IFC自存倉上海IC C的寫字樓及商場租務一直表現卓越，並得到各界讚賞和認同，今次購入地塊貫徹集團投資內地主要城市的策略。"成交價格合理？對此，張宏偉認為，就徐家匯中心地塊來講，盡管有24.21%溢價，但是其樓面地價只有37264元/平方米，就周邊市場而言，不算高，其未來市場升值空間和價值可以預見。記者瞭解到，如果按照樓面價格來算，上海華僑城蘇河灣項目5 .2萬元/平方米的樓面價遠超徐家匯地塊。記者瞭解到，目前上海徐家匯地塊周邊來看，新建住宅和商業辦公樓均價約6萬-7萬元/平方米，新鴻基拿地3 .7萬元/平方米的樓面價，確實不算太高。從目前新鴻基在內地的土地儲備情況來看，已落成的投資物業中，上海占了內地總量的69%，可謂獨佔鼇頭。但是從發展中物業來看，珠三角城市占了內地總量的66%，反而上海的發展中物業僅占總數的5%。由此可見，新鴻基在內地最看重的上海市場上缺地，已是不爭的事實，此次購地補倉也是情理之中。動機：香港受阻，內地市場加碼在不少業內人士看來，此前在土地市場上表現保守的新鴻基，這次突然在內地擲下重金，一方面該地塊確實地段較好，有發展前景，另一方面則可能是近期香港房地產市場因調控變得低迷，因此更加大了集團對開拓內地市場的決心。2012年9月13日，新鴻基地產公佈2011至2012財年業績，當時新地副董事總經理雷霆表示，集團2012至2013年度合約銷售目標為350億元，其中70億元銷售額將來自內地。不過到了今年的3月份，新鴻基公佈2012- 2013財年中期報告時卻表示，由於港府屢次出招調控樓市，成交量有減少跡象，只能罕有地調低了這一財年的售樓目標。集團高層表示，售樓目標由350億元降至320億元，降幅逾8%。未來9個月，集團將重點推售中小型單位，預期在新調控下，大價樓交投難免下跌。從最新的半年報來看，新鴻基2012-2013財年半年錄得合約銷售總額為152.09億港元，而上年度同期為248.97億港元，跌幅達39%。但是其在內地市場的發展未見頹勢，上半財年內地錄得合約銷售額逾40億港元，反而完成了年度計劃的六成。此前新鴻基地產代理有限公司執行董事周國賢接受南都記者採訪時就表示，香港一直以來都是市場主導的，很少有政策主導的，因此遇到樓市調控政策，香港市場顯得不適應；而內地盡管連年調控，但客戶的適應能力強，對內地市場依然有信心。新鴻基地產華南區一位高層亦表示，香港G D P增速較低，政府一調控就會馬上往下跌，而內地G D P增速都在7%以上，就像一個洪流一樣，小石頭肯定擋不住。從土地儲備上來看，自從2007年新鴻基在內地的土地儲備超越香港之後，便不斷地拉開差距。根據最新的半年報顯示，新鴻基在香港土地儲備為517萬平方米，但其發展中物業僅為197萬平方米。而在內地其土地儲備為914萬平方米，其中發展中物業為809萬平方米。業內人士指出，相對於新鴻基在香港商業和住宅投資5：5的比例，多年來內地的銷售物業顯然大大多于持有型物業。南都記者從新鴻基年報中看到，新地目前在內地的發展中物業中，77%的儲備用地是住宅，商場、寫字樓和酒店僅占23%。對於內地出售物業為主的問題，郭炳江曾對此表示，如果有適合的項目以及能夠以合理的價錢買到的話，我們是會做的。此次拿下的徐家匯地王，新鴻基表示，計劃將興建集優質寫字樓、商場及酒店于一身的綜合項目，初步用途比例分別為寫字樓約占70%，商場及酒店約占30%。顯然，拿下這個項目，新鴻基亦可提升其在內地的持有型物業比例。郭炳聯表示，徐家匯中心項目地處位置優越，預期可以加強集團穩定的經常性收入，並進一步增強集團在內地物業市場的地位和品牌。聲音"新鴻基在內地拿地比較保守，但一出手都是大手筆。"———業內人士"我們實力是有的，但之前我也沒想到集團會拿那麼多錢在內地拿下一塊地。"———新鴻基一位廣州員工採寫：南都記者 林廣迷你倉新蒲崗