今年澳門樓價還是「愈升愈有」？

受到多項當地立法出台影響，2013年澳門整體住宅成交量大幅萎縮三成以上，尤其在樓花法實施後，6月至12月住宅成交數更大跌近五成。這跟澳門2013年經濟表現背道而馳，頭三季本地生產總值增長率仍有10%，而去年賭業收入創下3,607億元歷史新高，按年大增18.24小時迷你倉6%。由於2013年末二季一手樓推出多項貴重物業，財政局公布的11月申報結算資產移轉印花稅的每平方米平均價格更大幅上升6%至85,331元(以實用面積計)，但無可否認澳門去年住宅樓市是「量跌價飆」，其升幅高於經濟增長率。澳門青年一代同樣面對「上車難」情況，普遍現象是由上一代再加按自住樓宇去代為支付首期，據房地產評估業協會加按估計達20-30%增長以上。受制於加按後可以套現的金額，去年的二手成交以唐樓或樓齡達20年以上的物業成交較多，致去年舊唐樓價急升達二成以上。但是上升幅度更厲害的要算上私人車位和商舖，商舖已急升30%以上，而車位更在70-90%。商舖升幅是源於租金大幅提升，部分一線舖位去年約滿後加租一倍，令這些地區變成名牌店區，中小企難以用合理租金繼續經營，唯有紛紛結業或搬到三線舖位內。政府推出多項扶持青年人創業措施，令三線舖位租金錄得不俗升幅。因為旺區租金大幅上升，一些地舖租客轉戰附近辦公室內，促使辦公室使用率上升令租金有輕微升幅。整體樓價以車位升幅稱冠大眾讀者始料不及是整體樓價以車位升幅稱冠，當中以�仔及新口岸升幅最勁，個別近九成。同樣地，價格上升的原動力主要來自租金，車位緊缺的中央商業區升幅則更高，使租金回報率少於2厘，但可以預見今年升勢會受制。踏入新一年，不同經濟分析繼續看好澳門經濟前景，估計仍可保住低單位增長。澳門大學經濟系於1月10日公佈「2014年宏觀經濟預測」，今年本地生產總值增長9.1%，較去年輕微放緩，通脹預測升5.2%；而樓價仍易升難跌，但要留意美國退市及利率走勢。就業市場持續緊張，今年整體失業率只微升至1.9%，扣除非本土勞動力，今年居民失業率是2.5%；月入中位數增長5.6%，僅僅跑贏通脹率0.4%，對市民實際收入增幅不大，不能拉近數年迷你倉旺角價高於收入的差距，使「上車難」問題不能根本解決。剛需持續 未來三年料保微升去年，澳門住宅樓價升幅是主要被一手供應量減少和市民預測未來幾年樓價仍然向上的心理因素推動的。《樓花法》實施後新盤供應更加稀缺，早前一手單位售出單位以遠期樓花為主，未來兩年會將出現供應斷層。加上眾多法例今年內推出，如《城規法》，《文遺法》及《土地法》，估計最快至2016年後樓花才可有序地重新推出。在未來三年，剛性需求持續，並遇上斷層一手供應量，預計樓市成交仍然維持低位和價格保持輕微升幅。今年澳門樓價則要視乎利率走向，如坊間所料2015年才是利率上升年，則今年澳門樓價可期望平穩。隨�2013年內中小型舊樓、車位和商舖急升後，今年這些物業種類會出現交投量減價格橫行的局面。各位請留意三線舖位的租售情形，如果出現租金回落情形，則售價會出現顯著調整。每年豪宅的供應量有限，其取價是視乎本身位置、裝修及觀景而定，不會太受影響。今年1月6日-8日橫琴發展澳門項目評審委員會邀請53個項目申請人進行面試，預計最終有10-20個項目落戶。項目涉及行業廣泛，包括旅遊休閒、物流商貿、科教研發、文化創意、高新技術、醫藥衛生、金融服務、飲食等等。長遠來說，引入這些項目肯定會加速橫琴和澳門商務發展，對兩地商貿物業需求增加。以往，澳門以旅遊、娛樂、休閒領域為主，商業氣氛薄弱，辦公室租售價值長期落後大市，可以預料未來吸引投資者和用家進入澳門市場，辦公室中長線升溫是肯定的。有些學者推算澳門還會興旺起碼十年，下個高峰期並會在2017年實現。2017年金光大道的眾多項目已入伙，港珠澳大橋也開通了，對澳門經濟全是利好因素。當澳門及珠海口岸在2019年前24小時通關後，澳門/橫琴/珠海與珠江三角洲其他主要城市形成一小時經濟/生活圈，構建成粵西龐大城市群，各司其職，合為一個大都會，經濟可以更上一層樓。但是同樣地表明澳門居民上車難問題不容易解決，唯有依賴政府多建公用屋和經濟房去補足了！■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業mini storage